На прошлой неделе партнер Ярмарки недвижимости, конкурс «Доверия потребителя» провел традиционный деловой завтрак, где встретились представители застройщиков и отраслевых ассоциаций, чтобы обсудить текущее состояние и перспективы развития рынка недвижимости.
Одной из главных тем встречи стал диссонанс между повышенным спросом на объекты жилой недвижимости и падением уровня предложения.
По мнению Юрия Грудина, председателя оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», дефицит выхода на рынок новых объектов связан с переходом на эскроу счета и проектное финансирование, что сказалось на темпах выдачи разрешений на строительство: если в 2020 году в Петербурге их было выдано 49, то за первые пять месяцев 2021 года – 19 (25 к 15 в Ленинградской области – соответственно). «Вывод новых объектов на рынок Петербурга оставляет желать лучшего. Причин несколько: это и повышенный спрос, который «вымыл» квартиры, и последствия реформы по переходу на эскроу и проектное финансирование, сейчас темпы разрешения выдачи на строительство значительно отличаются от допандемийных лет», — отмечает Юрий Грудин.
Такой перекос спровоцировал повышение цен на недвижимость до 40%, что в свою очередь вызвано, в том числе, ростом цен на материалы, рабочую силу и себестоимость конечного продукта. Между тем эти факторы, в том числе отмена льготной ипотеки, не смогут повлиять на интерес к качественным объектам. При этом, как отметил, президент ГК «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко, покупательная способность населения уже упала на 20%.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers Санкт-Петербург, прогнозирует падение спроса на жилую недвижимость на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года, в случае завершения льготной ипотечной программы. Если программа будет продлена, то спрос вернется к показателям рынка, что были до начала действия субсидированной ставки, снизившись на 15-20%. Рост цен замедлится как минимум в три раза, по сравнению с 2020 годом и составит по итогам года 10-15% по рынку. Направлением же развития на будущую перспективу станут ближайшие к городу районы Ленинградской области, где драйвером станет сельская ипотека.
По мнению Дениса Заседателева, генерального директора операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», скорее всего, люди не заметят есть льготная ипотека или нет — поскольку застройщики и дальше продолжат соревноваться за то, кто даст ниже ставки (0,2%, 0,5%, 2,5% и т.д.), и их субсидировать. На рынке есть предложения по ставке кредита под 0,1%. «Когда в прошлом году первичка сильно «ушла» в цене, народ по-тихоньку ушел на вторичку. «Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша «вторичка», — дополняет Денис Заседателев. — Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша «первичка» от застройщика».
С тем, что ценам на жилье в Петербурге расти некуда согласен и Заместитель генерального директора АН «Итака» Василий Павлов. «Если анализировать средние цены на рекламных площадках — это 177 тыс. руб. за кв.м на первичном рынке и 170 тыс. кв.м на вторичном. Это цены, которые вы увидите в интернете, но мы видим по реальным продажам, что сделки проходят по 150 тыс. руб. за кв. м на первичном рынке и около 135 тыс. руб. за кв.м на вторичном. Отчасти повышение цен — это иллюзия, которая живет на рекламных площадках. В реальности сделки проходят по значительно меньшей стоимости, примерно на 15% ниже рекламной. Цены снижаться, скорее всего, не будут, но и рост цен на первичке фактически приостановится и будет сравним с инфляцией (около 5%). А вот объемы продаж на рынке строящейся недвижимости снижаются и ещё снизятся (в штуках). На вторичке в то же время есть рост объемов продаж, и мы надеемся, что эта тенденция сохранится».
