31 мая в Санкт-Петербурге прошел первый бизнес-завтрак «Тенденции рынка недвижимости в текущей ситуации». Организатором встречи выступил партнер Ярмарки недвижимости, конкурс «Доверие потребителя».
В мероприятии приняли участие представители Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Жилищного комитета Санкт-Петербурга, РГУД, СРО А «Объединение строителей СПб», Союза строительных организаций и объединений, Комитета по взаимодействию с застройщиками и собственниками жилья Российского Союза строителей, ГАУ «Леноблгосэкспертиза», Комитета Российского Союза Строителей по малоэтажному строительству, Санкт-Петербургской Палаты Недвижимости, банков: ПАО «Банк «Санкт-Петербург» и филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу, СБЕРа; строительных компаний ЗАО «БФА-Девелопмент» и «Главстрой»; управляющих компаний: «Балтийский Дом», МТЛ (входит в ГК «БестЪ»), Well и «Управление комфортом»; риэлторских агентств «АВЕНТИН-Недвижимость» и «Бенуа», ИДК Formula City, маркетингового агентства SETEVIE, журнала «Пригород» и независимого консультанта конкурса компании Nicolliers.
СМИ были представлены газетами «Коммерсантъ», «Недвижимость и строительство», порталами bn.ru, lifedeluxe.ru, restate.ru, gazeta.spb.ru, ТТ-Финанс, ЛенТВ24.
Открывая бизнес-завтрак, модератор, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева отметила, что в юбилейном 15-ом конкурсе к 9-ти традиционным номинациям добавились новые по трем группам участников: апартаменты, управляющие компании и проекты загородного домостроения. Первый этап конкурса, интернет голосование, с 11 мая уже идет по традиционным номинациям на сайте конкурса doveriekonkurs.ru и bsn.ru. Уже за участников в номинациях отдано более 6 000 голосов. По новым номинациям голосование будет запущено после 20 июня. Критерии оценки работы финалистов этих участников будут выработаны в ходе обсуждений в рабочих группах до сентября 2022 года. Интернет-голосование идет до 16 сентября. На это период запланировано проведение бизнес-завтраков по сегментам рынка недвижимости.
Первый бизнес-завтрак был посвящен тенденциям рынка недвижимости в текущей ситуации.
Спрос
Как рассказала управляющий партнер маркетингового агентства SETEVIE Евгения Гончарова, интерес к недвижимости у населения за последние четыре месяца снизился более чем в 3 раза относительно декабря 2021, и более чем в 4 раза относительно февраля 2022 года. Посещаемость сайта ЦИАН в марте снизилось в 2 раза.
Часть покупателей удовлетворили свой спрос в феврале и марте, другие заняли выжидательную позицию в преддверии более выгодных условий по ипотеке.
Спрос сместился на готовые проекты — покупатели опасаются, что дома будут не достроены, либо упадет качество продукта из-за несоблюдения технологий. Тормозит рынок не только ставка по ипотеке, но и страхи потребителей, связанные с мировой ситуацией, потерей работы, дефолтом и т.д.
У многих потенциальных покупателей средства с размещены на депозитах под высокие проценты, возникшие на фоне ключевой ставки 20%. Как правило, это 3-месячные вклады, которые раскроются в июне.
Произошло смещение от рекламных каналов к брокерским. Сделки стали не рекламные, а сервисные. Застройщики стали работать с покупателями по индивидуальным программам.
Большинство застройщиков, вопреки их заявлениям, снижают объемы рекламных денег. Аудитория переместилась из Instagram и Yutube в Telegram, Яндекс.Дзен и другие сервисы, а застройщики идут за аудиторией. Рынок возвращается к классическим рекламным каналам, и в некоторых случаях даже к таким, как — листовки.
Рынок новостроек
В конце февраля 2022 года правительство пошло на беспрецедентные по скорости меры поддержки строительной отрасли, приняв за три месяца три федеральных закона и 25 постановлений. В марте вышло постановление Правительство N336 о введение моратория на проверки, однако это не отменяет ни требований надзора к возводимым объектам капитального строительства, ни программу проверок при выдаче разрешений на строительство.
На конец мая в Санкт-Петербурге 1 000 строек, за пять месяцев выдано разрешений на ввод в эксплуатацию на 1,7 млн м2. Чтобы сократить сроки оборота денежных средств, ряд застройщиков не переносят, как это теперь разрешено, а наоборот сокращают сроки строительства, — сообщил начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Владимир Болдырев.
Застройщики замещают импортные материалы продукцией российского или китайского производства.
Однако, ожидать, что ситуация с ростом цен изменится, — не приходится, — заметил генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
В Ленинградскую область «зашли» 6 крупных проектов с комплексами и дорожной инфраструктурой, интересными решениями по благоустройству общественных пространств, назначению нежилых помещений. Экономия идет за счет сокращения накладных расходов и использования современных технологий. Правительство области активно консультирует застройщиков еще на стадии проектирования, что позволяет максимально сократить число отрицательных заключений при получении разрешений, — сообщил Денис Горбунов, Начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза».
На рынке идет процесс укрупнения. Сегодня ТОП-5 девелоперов Петербурга занимают 50% рынка новостроек. С 2019 года эти девелоперы увеличили свою долю на 15%, констатировала директор департамента жилой недвижимости компании Nicolliers Елизавета Конвей.
Идет перераспределения интереса застройщиков в сторону периферийных районов города (лидеры по новостройкам — Василеостровский, Красносельский, Выборгский районы) и Ленинградской области.
Общий объем строительства жилой недвижимости — 11, 6 млн м2, из них 3 млн м2 — это область. По сравнению с 2019 годом, это — минус 43%. Инвестиции в землю под жилое строительство в регионе с января по начало мая 2022 года составили $164 млн в общей сложности за 140 га.
Ипотека
Популярные финансовые инструменты застройщиков — субсидированные государством ипотечные программы, пониженные ставки по ипотеке за счет увеличения стоимости лота и пониженные ставки в первые 1-2 года. Скидки не работают.
У банков доля выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составляет более 60%. Интернет-реклама не работает, продают в основном застройщики и риэлторы, заинтересованные в комиссионном вознаграждении, сумма которого составляет до 1,5% от стоимости ипотечного кредита.
Программа господдержки также пока «раскачивается». Динамика есть в традиционных программах — семейной и военной ипотеке, а также есть заметный прирост активности по программе IT ипотеки. Застройщики стали применять пониженную ипотечную ставку до 0,1% за счёт увеличения стоимости объекта.
Срок ипотечного кредита всё время увеличивается до 20-30 лет из-за того, что заёмщики стремятся снизить ежемесячный платеж. Все больше покупателей интересуются не стоимостью квартиры, а величиной ежемесячного платежа и первого взноса.
Правда, у застройщиков к правительству, по словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, «есть вопросы» по расширению аудитории ипотечных заемщиков. Так, из группы заемщиков выпадают семьи с детьми постарше, которые могли бы составить заметную долю новых клиентов, если бы им предлагались льготные условия, причем не обязательно идентичные действующим сейчас.
IT-ипотека — это тоже пока уравнение с несколькими неизвестными: закрытыми списками компаний, которые подходят под эту программу; не определенным статусом города-миллионника; непонятными причинами, по которым ограничен возраст заемщика до 45 лет, и серьезным повышением ипотечной ставки при увольнении из компании из закрытого списка.
Апартаменты
В Санкт-Петербурге возводят именно сервисные апартаменты, когда управляющей компанией предлагается полный комплекс услуг от поиска арендаторов до услуг горничной. Продажи апартаментов также упали в несколько раз, инвесторы выжидают до осени. Загрузка действующих апартаментов — на 95%, из них львиная доля приходится на краткосрочные проекты, до 3-х месяцев, но появился слой арендаторов, снимающих апартаменты сроком до 1 месяца. По загрузке на лето — ожидание на внутренний туризм, поток которого растет из-за перераспределения потоков.
Профессиональные микроинвесторы покупают апартаменты, чтобы «припарковать» свои деньги и инвестировать. Сегодня оптимальная капитализация инвестиций в апартаменты составляет 5-7%.
Вторичный рынок
Март 2022 года стал рекордным среди этих месяцев за всю историю рынка недвижимости. Росреестр зарегистрировал 11 098 сделок купли-продажи жилья. Но уже в апреле количество сделок на вторичке снизилось до 7 198, что ниже показателей марта 2022 года на 45%, а к апрелю 2021 года — на 36%.
Активность покупателей на вторичке в апреле 2022 года была очень низкой. Покупатели интересовались квартирами и комнатами, которые соответствовали ценам февраля.
Основная активность покупателей проявляется в региональных сделках, по государственным жилищным программам, во встречных сделках и выкупах квартир на вторичном рынке.
Загородная недвижимость
Этот сегмент активно развивается — за 4 месяца 2022 года в России ввели 37,6 млн м2 жилья, из них в многоквартирном сегменте — 13,9 млн м2, тогда как в частом секторе граждане построили 23,7 млн м2 (вдвое больше, чем год назад). При этом 1/3 ввода жилья в России — это частное домостроение. В Ленинградской области за это же время сдали 1,228 млн м2, из них 465 тыс. м2 — в многоквартирных домах и 763 тыс. м2 — в частных односемейных. (2/3 жилья в области — ИЖС и садовые дома для постоянного проживания).
За четыре месяца 2022 года в Ленинградской области продано под ИЖС, СНТ, ДНП 22 237 участков, зарегистрировано 6 648 домов ИЖС. При этом рост стоимости домовладения за год составил от 20 до 50%.
Государство пытается поставить под контроль индивидуальное строительство: внесены поправки в Градостроительный кодекс, анонсированы проекты СБЕРа по комплексной застройке территорий, развивается проект «Омакульма-Анино» по схеме с принципом долевого участия. При условии стабилизации рынка, в перспективе через 5 лет потребители начнут покупать готовое домовладение, а не услугу по строительству дома.
Чтобы на рынке загородного домостроения заработали схемы проектного финансирования, потребуется доработать ряд документов по нормам проектирования, получения разрешения на строительство и т. д.
Как уточнил эксперт рынка недвижимости, обозреватель ИИЦ «Недвижимость Петербурга», главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин, если государству удастся поставить частный сектор под контроль, аналогичный существующему контролю за многоквартирным строительством, там немедленно начнутся проблемы. Сегмент ИЖС именно потому жив и развивается, что слишком рассредоточен, избегает госконтроля и пристального внимания банков.
Управляющие компании
С момента введения института лицензирования УК, в в Санкт-Петербурге выдано свыше 800 лицензий. В городе работает 381 частная компания, 38 УК имеют долю города, и только 7 компаний полностью ему принадлежат. У частных компаний в управлении 30% жилого фонда домов, а у государственных — 70%. При этом общая площадь МКД — 50% на 45%, 5% обслуживается ТСЖ, ЖСК и ЖК. В городе более 4 000 ТСЖ и ЖСК.
В 2021 году было введен 181 многоквартирный дом, из них лишь в 25-ти были проведены конкурсы администраций районов по выбору управляющих компаний. В случае отсутствия у застройщиков дочерних управляющих организаций, в соответствии с действующим законодательством, администрации районов города проводят конкурсы, либо собственники сами проводят общие собрания по выбору УО, — констатировал заместитель председателя Жилищного комитета Сергей Ходьков.
Одна из проблем рынка УК в новостройках — сохранение качественных характеристик готового продукта и формирование класса ответственных собственников.
Следующий бизнес-завтрак состоится в июне по теме: «Рынок ипотечного кредитования».
