Несмотря на пандемию, рынок апартаментов в Петербурге в 2020 году продолжал развиваться. В отличие от гостиниц апарт-отели смогли быстро переориентироваться на долгосрочную аренду и даже в условиях серьезных ограничений показали неплохую загрузку. По данным УК Yard Group, во время локдауна средний уровень загрузки апарт отелей составил 30% против 5-7% у гостиниц.
Развитию рынка способствовал и рост спроса на инвестиционную недвижимость, обусловленный ослаблением рубля и снижением ставок по депозитам.
Между тем, заявление Минстроя о запрете апартаментов всколыхнуло рынок. Для девелоперов оно в очередной раз продемонстрировало неготовность власти к диалогу с бизнесом, а для покупателей стало очередным поводом спешить с вложением средств в недвижимость. В итоге за 10 дней конца ноября спрос на апартаменты вырос примерно в 2 раза.
Мы попросили Екатерину Соболеву, вице-президента Becar Assent Management, поделиться своим мнением о возможных новациях в законодательстве и будущем апартаментов.
Нужен ли отрасли закон об апартаментах? Какая классификация будет оптимальной на Ваш взгляд? Так ли необходим статус жилья для апартаментов и готов ли бизнес к соответствующей социальной нагрузке?
— Недовольство властей и, в частности, последнее предложение о запрете апартаментов, пока никак не отразилось на рынке. Если решение будет принято, мы сможем увидеть временный всплеск активности покупателей, которые ориентируются на покупку жилья под видом апартаментов и сопутствующее повышение цен. Затем рынок выровняется.
Как мы знаем, любой подъем рано или поздно сменяется кризисом. Так что, изменения неизбежны. Один из возможных сценариев – очищение рынка. Сейчас под видом апартаментов возводятся разные типы недвижимости, в том числе гаражи, торговые и торгово-досуговые центры. В перспективе предложение на рынке может заметно сократится, а цены неизбежно пойдут вверх.
В отношении наших продуктов ситуация остается стабильной. Наши проекты изначально строятся как гостиничные объекты, имея соответствующее разрешение на строительство. По сути, наши инвесторы покупают гостиницу в розницу. Наши объекты ориентированы на краткосрочное и среднесрочное размещение гостей.
Закон, регулирующий рынок апартаментов безусловно, нужен. Вопрос, как всегда, в реализации и корректном разграничении сегментов. Прежде всего, необходимо, чтобы апартаменты получили статус помещения для временного проживания. Важно, чтобы в перечень попадали объекты, предназначенные для размещения людей – например, кемпинги, гостиницы, но точно не гаражи. В них жить нельзя. Статус жилья актуален для объектов, которые не выполняют гостиничные функции.
Что происходило с Вашими объектами в период локдауна и всего года в целом? Каким был спрос на покупку и аренду апартаментов? Какую доходность демонстрировали Ваши объекты?
— Загрузка держалась на уровне 30% в период локдауна, а средняя доходность составляла примерно 6-8%. Объекты сдавались преимущественно в долгосрок.
Сейчас мы фиксируем рост покупательской активности. Высокий спрос показывают коливинги. На данный момент это самый перспективный объект – во время пандемии он показал загрузку в 90% по всему миру.
Какие объекты недвижимости сегодня можно назвать наиболее интересными с точки зрения инвестиций: апартаменты, коливинги, коворкинги или какие-то смешанные форматы?
— Инвесторы делают ставки на перспективные проекты – те, что только набирают обороты и начинают активно развиваться. Мир меняется и все, что связано с диджитал, сообществом и коммьюнити, будет пользоваться повышенным интересом. В первую очередь, речь идет о коворкингах и коливингах.
Апартаменты это пока лишь маркетинговое название недвижимости. В законодательстве оно не фигурирует. Рассматривая покупку апартаментов, важно понимать, что под этим названием на самом деле предлагает застройщик. Инвестировать в псевдожилье с непонятным статусом я бы не рекомендовала – неизвестно, какая реакция и какие планы будут у нашего государства в дальнейшем.
Посоветуете ли Вы покупать апартаменты сейчас или стоит подождать законодательных решений? Как вы видите будущее сегмента апарт-отелей в Петербурге?
— Если есть желание покупать, то есть смысл вкладывать деньги уже сейчас. Рынок действительно может очиститься, и если у нас предложение сокращается, то цена всегда растет.
Классические апартаменты, которые были на пике популярности 3-5 лет назад, сейчас уже изживают себя. Мы лично видим наши проекты и будущее рынка в недвижимости, которая будет востребована у поколения диджитал-молодежи. Все необходимое должно быть под рукой. Мы уже находимся в другой «гик-экономике».
Будущее сегмента – это, конечно, гостиницы в кондо-формате и коливинги.
